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#1:
De la "burbuja inmobiliaria" al "estreñimiento bancario", el resultado tiene que ser el mismo: cuanto más rato duran estos fenómenos, más grande es la explosión final.
Je, je me ha salido una bonita metáfora.
Je, je me ha salido una bonita metáfora.
#18:
Yo soy de los que esperaba una explosión más brusca (estilo uk) del mercado de la vivenda, y pensaba que, de conservar el trabajo igual era un buen momento para ir buscando casa este otoño.
Pero no, los precios aún están muy altos, mantenidos artificialmente por los bancos y agentes financieros, con el silencio complice del gobierno encuento a medidas de control del falseo de las cuentas, y el ruido aparatoso del gobierno al regalar dinero a la banca, o eliminar las reducción del IVa para ver si los compradores nos veiamos obligados a comprar (gracais por otra más ZP).
Seguiré de alquiler esperando mi momento.
Pero no, los precios aún están muy altos, mantenidos artificialmente por los bancos y agentes financieros, con el silencio complice del gobierno encuento a medidas de control del falseo de las cuentas, y el ruido aparatoso del gobierno al regalar dinero a la banca, o eliminar las reducción del IVa para ver si los compradores nos veiamos obligados a comprar (gracais por otra más ZP).
Seguiré de alquiler esperando mi momento.
#5:
Cuanto más se mantenga la agonía, peor. El precio de un piso (que no el valor) es hoy entre un 10-20% más barato que hace dos años. El vendedor que no lo entienda lo tendrá que bajar un 30-40% dentro de uno o dos años dependiendo de la oferta que es mucha y de la necesidad que tenga.
No hay otra vía, o los precios de los pisos bajan a los niveles del 98+IPC (o incluso menos) o el aumento de suicidios va a aumentar de manera exponencial los próximos años. Ya hay una generación de españoles que no supieron o no quisieron ver lo que suponía vivir por encima de sus posibilidades y que se van a tener que dar por perdidos.
Se trata de que el daño sea el mínimo posible y aprender de los errores.
No hay otra vía, o los precios de los pisos bajan a los niveles del 98+IPC (o incluso menos) o el aumento de suicidios va a aumentar de manera exponencial los próximos años. Ya hay una generación de españoles que no supieron o no quisieron ver lo que suponía vivir por encima de sus posibilidades y que se van a tener que dar por perdidos.
Se trata de que el daño sea el mínimo posible y aprender de los errores.
#17:
Vivimos en el pais del pelotazo, aquí no se crea riqueza. Cuando nos embargan de la cuenta los impuestos, multas etc.. ya que no les doy voluntariamente mi dinero, es como si quemáramos los billetes ya que no tengo ninguna esperanza de que ese dinero será bien empleado, Les escribe un español que ha criado cuatro hijos de la nada con su esfuerzo, ha vivido la muy dura agonía de una mujer mayor enferma de alzheimer y que jamás ha recibido ni una peseta de ayuda porque no era indigente y no quería que a sus hijos se los llevara la asistencia pública. Que se mueran todos los putos políticos y sus mariachis o consejeros como querais llamarlos
#7:
La caída de precios será un desplome total en unos años.... ... no habrá milagro que valga.
Comentarios
De la "burbuja inmobiliaria" al "estreñimiento bancario", el resultado tiene que ser el mismo: cuanto más rato duran estos fenómenos, más grande es la explosión final.
Je, je me ha salido una bonita metáfora.
#1 pues si el estreñimiento tiene que explotar, vamos a terminar todos cubiertos de mierda hasta los ojos.
Ah, no, que ya lo estamos... pues eso
#1 Dudo que halla explosión final, más bien va a ser más del estilo de una pedorreta, dado que la subasta judicial por impago de cada inmueble necesita de un juez y para estos ese procedimiento no solamente no es prioritario si no que además estan convocando huelgas por la falta de medios en los juzgados. Esto provoca un cuello de botella que impide que halla más de 100.000 procedimientos por impago al año por lo que aunque la morosidad se dispare la caida será lenta y tiene pinta de que además será muy larga.
Yo soy de los que esperaba una explosión más brusca (estilo uk) del mercado de la vivenda, y pensaba que, de conservar el trabajo igual era un buen momento para ir buscando casa este otoño.
Pero no, los precios aún están muy altos, mantenidos artificialmente por los bancos y agentes financieros, con el silencio complice del gobierno encuento a medidas de control del falseo de las cuentas, y el ruido aparatoso del gobierno al regalar dinero a la banca, o eliminar las reducción del IVa para ver si los compradores nos veiamos obligados a comprar (gracais por otra más ZP).
Seguiré de alquiler esperando mi momento.
La caída de precios será un desplome total en unos años.... ... no habrá milagro que valga.
Cuanto más se mantenga la agonía, peor. El precio de un piso (que no el valor) es hoy entre un 10-20% más barato que hace dos años. El vendedor que no lo entienda lo tendrá que bajar un 30-40% dentro de uno o dos años dependiendo de la oferta que es mucha y de la necesidad que tenga.
No hay otra vía, o los precios de los pisos bajan a los niveles del 98+IPC (o incluso menos) o el aumento de suicidios va a aumentar de manera exponencial los próximos años. Ya hay una generación de españoles que no supieron o no quisieron ver lo que suponía vivir por encima de sus posibilidades y que se van a tener que dar por perdidos.
Se trata de que el daño sea el mínimo posible y aprender de los errores.
Vivimos en el pais del pelotazo, aquí no se crea riqueza. Cuando nos embargan de la cuenta los impuestos, multas etc.. ya que no les doy voluntariamente mi dinero, es como si quemáramos los billetes ya que no tengo ninguna esperanza de que ese dinero será bien empleado, Les escribe un español que ha criado cuatro hijos de la nada con su esfuerzo, ha vivido la muy dura agonía de una mujer mayor enferma de alzheimer y que jamás ha recibido ni una peseta de ayuda porque no era indigente y no quería que a sus hijos se los llevara la asistencia pública. Que se mueran todos los putos políticos y sus mariachis o consejeros como querais llamarlos
Los pisos seguirán bajando, pese a lo que hagan los bancos y a lo que digan las inmobiliarias.
Algunos desean que la burbuja no haya explotado solo desinflado...cachos cabrones.
#10 "Pobreza disfrazada de clase media". Esto me a recordado lo que contaba un veterano de donde trabajo, el gran invento que fue la denominación "clase media", que sirvió para que los pobres se sintieran casi-ricos y empezaran a gastar lo poco que tenían. Una vez te acostumbras a gastar, has perdido el hábito de ahorrar.
No nos engañemos, el Gobierno, éste, el que hubo y los que vendrán, viven de este tinglado que se ha montado, como dice #11, la burbuja no ha explotado, solo ha perdido un poco de gas.
Que cortos son. O bajan los pisos a precio de ganga, o no los va a comprar ni dios.
A ver si me explico: Hace 5 años cada día que pasaba tenías menos opciones de acceder a una vivienda, y por lo tanto (en teoría), te interesaba comprar lo más pronto posible.
Ahora, amigos banqueros, cada día que pasa tenemos MÁS opciones de acceder a una vivienda, por lo que nos vamos a esperar hasta el año 3000 si hace falta para comprarla, hasta que su precio haya llegado a lo que realmente vale, ¿ENTENDEIS?
Así que, este es mi consejo: Que nadie compre un *piso hasta que no pueda pagarlo al contado!* Todo el mundo a ahorrar! Muerte a las hipotecas!
#14 Yo lo dejaría en: no te comrpes un piso hasta que tengas una entrada que te permita una hipoteca menor que el alquiler.
Los bancos han hecho lo que tenian que hacer para sobrevivir: Optar por una muerte lenta de la economia. Deflacion cronica durante cuantos? 10 anyos? y entre tanto buscar nuevos timos con los que tapar sus agujeros.
Pobreza disfrazada de clase media. Paro cronico. Y los pisos... preparaos para la llegada del "NuncaSubismo"
#10 Los Bancos han sobrevivido, no ha quebrado mas que la CCM, cuando han estodo todos con el agua al cuello, ahora hay que ver si sobrevivimos nosotros.
Esto en informatica se llama 'buffer'
Es decir crean un 'buffer' de tamaño X aplazando pagos, rebajando un poco los precios, rebajando tipos. Este se va llenando esperando a que la economia vaya mejor y se recupere para luego cuando haya pasado el peligro el 'buffer' se vaya vaciando poco a poco impidiendose asi el colapso o rotura de la burbuja si el 'buffer' acabara llenandose.
El tamaño de los 'buffer' son pequeños asi que si la crisis es muy gorda no hay 'buffer' que lo resista y acabara llenandose y rompiendo la burbuja.
Acabara pasando porque con 5.000.000 de parados, con un sueldo bajisimo y una subida de impuestos a la clase media y baja no hay dios que compre un piso a precios de palacio y menos aun meterse a 30 o 40 años.
Asi que lo mejor que pueden hacer los bancos es bajar precios.
¿Porque en Estados Unidos, Inglaterra... bajan un 40% y un 50% el precio de los pisos y en España no? ¿Por qué no seguimos su ejemplo? ¿Por qué no atajar el problema de raiz cuanto antes? Parece que aquí somos los más listillos del mundo... Ojalá me equivoque, pero creo que nos vamos a dar una hostia monumental...
Cuanto más aguanten el precio de los pisos, más durará la crisis.
El resumen de todo esto:
Un particular no podrán vender nunca un piso.
El banco nunca dará un préstamo para un piso que no es suyo, así de sencillo.
Solo para los que necesiten cambiar de residencia, hay otra salida, webs donde se intercambian pisos.
#23 En Zaragoza también he visto lo mismo en el mercado de segunda mano.
#25 El banco nunca dará un préstamo para un piso que no es suyo, así de sencillo.
Pues a nosotros siendo una pareja de mileuristas no nos pusieron ningún problema en ninguna de las cinco entidades en las que solicité la hipoteca (firmada a finales de agosto) y el piso pertenecía a un particular.
Bueno, dicen que de ilusión también se vive pero a mí me parece demasiado cándido por parte de los bancos... claro que si después palmas pasta siempre le puedes pedir al gobierno de turno una bonita subvención, que para eso está.
#3 Ahí está el problema. Vendrán llorando con que ellos esperaban vender por 10 y sólo lo pueden hacer por 5, que no tienen dinero líquido para garantizar el funcionamiento del sistema bancario, que si patatín, que si patatán, con su pelo engominado y sus trajes impolutos de 1000 €. Con sus sueldos vergonzosos, sus jubilaciones multimillonarias. Y nosotros, los pobres curritos pagando los impuestos que ellos se llevarán ¡Joder, que asco!
No solo los bancos ponen en peligro su cartera inmobiliaria, sino gante con grandes carteras de pisos. Gente que puede llegar a tener mas de 500 pisos sólo en Madrid, y a los que no les interesa que el precio baje demasiado, y eso los bancos lo saben, y serán a los primeros a los que llamarán para que se queden parte de la cartera inmobiliaria de las financieras.
El mcercado está atado. No bien atado, pero si con cierto control. Porque luego están los constructores que no venden pisos, pero tienen una enorme cantidad de dinero negro que por fin se pueden sacar de encima. Porque a ver que autónomo con un pequeño taller carpintería, no acepta una trabajo con dinero negro, tal como está la cosa. Que antes les llegaba alguien con dinero 'B', y los hacían desfilar rápidamente porque detrás llegaban cuatro mas sin problemas.
La cosa tiene para rato. Solo hay que ver la alegría que se sigue viendo en los centros comerciales, y en los poquísimos pisos que se han llegado a embargar. Porque alguno pensará que son muchos, pero es una miseria en comparación con años 'normales'.
31-12-2010 = Capitulacion inmobiliaria
Amiguitos, ahora mismo estamos en el bull trap. Aunque veremos si hay pasta para hacerlo.
http://i5.photobucket.com/albums/y163/Ambil/trastos/burbujahoy.gif
Yo por lo que estoy viendo a pie de calle ya es un desplome HOY EN DIA, pisos que se vendian por 180.000 euros en gijon estan pidiendo 120.000, los mismos, estamos hablando de una rebaja del 40% en dos años en Gijon, Asturias.
Hay algo de lo que nadie parece darse cuenta. Cuando quieran colocar esos pisos en el mercado ya no son "vivienda nueva", sino vivienda de segunda mano. Serán pisos 2-3 años parados, de esos en los que aparecen deficiencias de construcción de esas que son pequeños detalles, sólo que al pasar años sin ser detectadas y subsanadas han ido creando problemas, y que encima la constructora no se hará cargo por el tiempo pasado.
Pisos que además e pasarse 2-3 años cerrados y acumular problemillas tienen ese periodo menos de garantía que los que se estén construyendo enfrente a precios de mercado, porque hay gente que sigue construyendo pero bajando los precios, y esos sí están vendiendo.
Es de idiotas pensar que dentro de un año o lo que sea podrás vender al precio de vivienda nueva de dos años antes un piso de segunda mano.
#45 muy interesante tu teoría. No lo había pensado.
Es posible que se genere una burbuja de vivienda que "no se vende" y que en el futuro, más o menos lejano, se venda a precios mucho más bajos de los actuales, una vez los bancos cubran las "pérdidas" de esta bolsa con los beneficios de la venta de esa vivienda nueva a precios de mercado actuales que dices que sí se vende...
Los bancos es lo que tienen, que pueden aguantar 10 o 20 años un activo y soltarlo en el momento adecuado...
Otra opción es que en su momento esas viviendas ya no sirvan ni para social y las acaben tirando, porque resulte más rentable re-edificar el solar...
Entre tanto, serán un lastre para la economía de los bancos. Y motivo de suicidio para especuladores particulares sin la solvencia suficiente para aguantar ese tirón...
Quiero decir que Japón lleva más de 10 años de crisis inmobiliaria porque... porque hubo una burbuja inmobiliaria y nadie quería bajar los precios. Consecuencia: En Tokio los precios de las casas son los mismos que hace 12 años, pero como ha habido inflación eso significa que en realidad van bajando de valor real. Aquí tenemos el grave problema que es que nuestra economía dependía mucho más del ladrillo que la de los japos... No sólo tendríamos crisis inmobiliaria para rato, sino crisis en todos los sectores. Corrijo, no es un tendríamos, es lo que actualmente ocurre: nuestra crisis es principalmente debida a la burbuja inmobiliaria.
Conclusión: Lo que hay que hacer es obligar al gobierno a bajar los precios de las casas, a la vez que reforma el tejido industrial para no basarnos tanto en el ladrillo. Así acabaremos con la crisis y evitaremos las siguientes.
Se van a comer el ladrillo con salsa boloñesa.
#34 Tranquilo, que la salsa la pagamos todos. La banca siempre gana.
#43 El capitalismo simplemente se basa en la ley de la oferta y la demanda. Y simplemente es el medio más cercano a la propia naturaleza humana, es decir, la idea es conseguir capital y beneficios, pero no indica que la forma de lograrlos sea explotando al trabajador u obteniendo beneficios de forma poco noble, eso es aportación del empresariado sin escrupulos.
#46 Permíteme que añada una palabrita al final de esta frase: "la idea es conseguir capital y beneficios"... propios
Lo cual me parece mucho menos inteligente que tratar de conseguir beneficios comunes para todo el mundo. Respecto a que "no indica que la forma de lograrlos sea explotando al trabajador u obteniendo beneficios de forma poco noble"... cierto, no lo indica. Pero comprenderás que el capitalismo no repara en las formas, con lo cual la explotación es una consecuencia propia del sistema: el mejor capitalista es el mejor depredador.
Simplificarlo todo a la oferta y la demanda es una falacia, porque lo que más se demanda en el mundo, en su gran mayoría capitalista, es comida y agua.
#48 Si, y precisamente por eso funciona, pq el ser humano tiende a buscar el beneficio propio. Luego si tu permites que te exploten, el problema lo tienes tu, ya que la propia logica capitalista te permite, e incluso te obliga a que te busques la vida y te conviertas en tu propio empresario. Por otro lado, eso de que el mejor capitalista es el mejor depredador, no es exactamente así, ya que un empresario tiene que procurar que el bienestar de los obreros les lleve a consumir vienes y servicios.
Pero tienes toda la razón, la economía planificada ha demostrado en multitud de ocasiones su utilidad en la busqueda del bien común. Sobre todo del bien común de los que dictan la planificación.
#49 Hombre, éso de que funciona depende mucho del punto de vista. El empresario capitalista lo que tiene que procurar es maximizar los beneficios para hacer la oferta más atractiva posible a costa de lo que sea. La prueba es que ya ni siquiera hay "empleados" en la mayoría de empresas, hay "recursos humanos", que aunque parezca lo mismo implica una despersonalización insultante.
En ninguna dictadura, ni capitalista ni comunista, se ha planificado la economía buscando el "bien común". La razón es clara, una dictadura por definición no es para todos.
Quizás me consideres algo ingenuo al estar hablando de la posibilidad de que todo el mundo acabe buscando el bien común por encima de egoísmos personales, pero para serte sincero no creo que se llegue a tal punto a menos que la raza humana evolucione.
En relación a esta frase: "Luego si tu permites que te exploten, el problema lo tienes tu, ya que la propia logica capitalista te permite, e incluso te obliga a que te busques la vida y te conviertas en tu propio empresario."
Menudo razonamiento, es decir, si alguien trata de explotarme es porque tiene recursos para hacerme presión (oferta y demanda, no?), luego el problema lo tengo yo pero... ¿la culpa? Éso no. La lógica capitalista la deciden los poderosos, luego son ellos quienes permiten o no que alcances ciertas opciones y definen cuándo y cómo lo haces (intenta comprar el 51% de las acciones de cualquier multinacional, aún teniendo la pasta); sigue siendo una dictadura económica.
me da un asco terrible la situación que se ha generado con los pisos. Es vergonzoso, un atraco a mano armada, no sé como no pasa nada, perecemos lemmings, uno a uno vamos todos cayendo.
Habrá q cambiar de país, e irse a uno más desarrollado.
El problema es que los bancos solo entienden de beneficiso cuando son escandalosos. Luego van y ganan solo 1000 millones de € y dicen que es un mal año.
Que se los coman con patatas y espero que el gobierno no vuelva a pecar de idiota dandoles//prestandoles un solo centimo de €. Porque ya se ve lo que hacen con ello, especular y ahogar.
Esto es un secuestro del mercado en nombre del gremio de banqueros en toda regla. Un corralito para los pisos.
Hasta que los vendedores (sea quien sea) asuman que tienen que vender por debajo de lo les costó, no se recuperará el mercado.
Y claro , y todo españolito quiere sacarse unas pelillas al vender el piso, y más los bancos
Vaya ostia que nos espera....
El problema es que los bancos si pueden aguantar 10 años un piso cerrado. Pero aquel que quiere un piso no puede esperar 10 años a comprarlo. Porque 10 años son el 12% de su vida y cerca del 20% de su vida adulta.
Los bancos lo saben. La gente necesita vivir, y para ello necesita un hogar. Tarde o temprano, saldremos de compras otra vez.
http://www.aconstruir.com/wp-content/uploads/2009/03/bocata-de-ladrillo.bmp
Ahora todos son gritos y lloros... cuando habia que utilizar la "masa gris" antes de meterse en un hipoteca a 30 años, todo sonrisas y Fe en el sistema.
Solo nos acordamos de Santa Barbara cuando truena
#30 Perdón, el capitalismo se basa en una ley de oferta y demanda, al desaparecer la demanda la oferta debería desmoronarse, si esto no es así es debido en gran parte a la acción reguladora del gobierno. Y eso de "a callar", esta muy bien visto en el comunismo de toda la vida, pero en las sociedades podridas por el cqapitalismo, al menos tenemos el derecho de hablar de lo que queramos.
#32 Perdonado, todo el mundo puede equivocarse. El capitalismo se basa en la ley del más fuerte (en economía, el más rico) que viene siendo una adaptación de la ley de la jungla, es decir, un reflejo de lo animales que somos en realidad.
Lo de "a callar", que tú atribuyes con tanta ligereza al comunismo y que todos sabemos que no es para nada exclusivo de ningún sistema (o yo no me enterado de que Franco fuese comunista), es referido a la gente que lo defiende así que no lo saques de contexto. Una vez aclarado que la libertad de expresión no tiene nada que ver con lo que intentaba transmitir, ni con la filosofía del comunismo a la que tratas de relacionar desastrosamente, te lo diré de otra manera: Aunque puedas decir lo que quieras, si lo defiendes no te quejes, pues es lo que querías, así de fácil.
Yo creo que el problema reside en que aunque los pisos no se vendan, los propietarios y las constructoras saben que no se venden porque los bancos no aflojan pasta, no porque los compradores no quieran comprarlo. Así pues, están esperando a que los bancos abran el grifo porque están seguros que entonces venderán igual que antes y se reactivará el mercado.
El problema no es que el mercado no se esté autoregulando ahora mismo, el problema es que no hay mercado... está estancado. Y con él, los precios.
pues lo normal, no?si hay compradores solventes, pues no se bajan y se intentan vender.
Nótese lo siguiente:
Si antes un piso valía 100.000 euros y subió un 300%, ahora vale 400.000 euros. Para que vuelva a su precio original solo tiene que bajar un 75%.
Yo no quiero nada de la mafia política, solo les exijo que no nos estafen y acaben convirtiendo España en una monarquía bananera
esque es eso, esperar a que pase algo y pasemos la crisis no?
porque que, una vez la pasemos, que impedira que vuelva a pasar?
estamos tontos o que?
Erm... entonces, que me quede claro... ¿Esto acerca a Alonso a Ferrari?
En Estados Unidos tener un piso funciona casi igual que una targeta de crédito, todo es rápido, agil. Aquí en ese campo como en todo hay una cantidad de parásitos increible que como buitres va picoteando
Lo que pasa es que nadie quiere perder dinero, ya no digo ganar. Ahora lo que se busca es que por lo menos no pierda. Y este sentido va a durar mucho tiempo hasta que la gente se de cuenta de que no se puede mantener este sin sentido.
Lo malo es que ahora los que compran pisos, les meten unas clausulas y condiciones muchisimo más duras que antes y cuando vuelva a subir el euribor en unos años, pues estaremos en peor situación.
Que se debería hacer?, pienso que no comprar y aguantar lo que se pueda sin hipotecarse, pero eso también es dificil...............
Veo el futuro muy negro para los que tenemos hipoteca, negro para los que han comprado un piso hace poco y gris para los que quieren comprarselo en unos años.
SIEMPRE ACABAMOS JODIENDONOS LOS DE SIEMPRE.
Como quedarían las cuentas de los bancos si se valoraran los pisos que se han comido a un valor real de mercado? ¿ Cuanto dinero tendrían que pagar más al fondo de garantía?
Pues cuando explote, el corralito argentino hará acto de presencia en nuestro pais.
En la cola del INEM nos veremos las caras, entonces hablaremos de negocios...
Y si aun así, entonces no es suficiente, cuando se harten de masticar ladrillos (porque sin dinero no van a comer) ya bajarán los precios...
Ésto, señores, es el capitalismo en estado puro, así que los que lo defienden a callar.
#19 Cuando ellos se mueran de hambre nosotros ya habremos pasado a la historia.
Soy promotor y tengo actualmente pisos a la venta. El margen que nos queda en cada piso es mínimo teniendo en cuenta la inversion economica que se ha realizado y los riesgos que supone. Os aseguro que nosotros no bajaremos los precios de los pisos. Y podemos aguantar muuuuuchos años (bastantes más de 10). Ademas existen otras salidas para estas viviendas que no son la venta. En definitiva, los que se crean que los pisos van a bajar un 40% lo veo realmente complicado. Y por otra parte,cuando se acabe el stock actual (tarde o temprano se acabara) el que quiera comprar piso que se prepare porque no seran tan baratos como ahora teniendo en cuenta al alubion de normativa constructiva que hay que cumplir. En fin, simplemente he querido dar mi punto de vista sin ofender a nadie por si sirve de algo.
#55 ¿Qué porcentaje del coste de la vivienda representa lo que se pago por el suelo de esa promoción?
Para #55 :
http://www.aconstruir.com/wp-content/uploads/2009/03/bocata-de-ladrillo.bmp
No cuela.
1. O se suben los sueldos
2. O Se abarata la vivienda
Como lo 1º va en retroceso ya sabes lo que toca, abaratar ese STOCK que será vuestra lacra día a día..
(sin ofender tampoco)
Todo el mundo quiere tener casas y coches anch@s y espacios@s de uso y disfrute privado ... no será que al joven de hoy en día de formación más que privilegiada y con tantas ansias de emanciparse le da asco el resto de la humanidad y por eso quiere mantenerse lo más alejado posible del núcleo familiar que lo cuidó y alimentó desde su nacimiento.
Pues bien, bienvenidos al mundo de 5 mil millones de personas ... no todo treintañero se puede permitir un piso y un coche ... en algunos paises tienen que caminar cada día más de 30 Km. para beberse un vaso de agua.